Что делать, если Ваш садовый дом зарегистрирован как нежилое здание и произошло это до 1 января 2019 года?
(по состоянию на март 2019 г.).

Поводом для написания данной статьи послужило следующее: с 1 января 2019 года АО «Мосэнергосбыт» в Подмосковье отказывается предоставлять пониженный «сельский» тариф (на 30% ниже стандартного тарифа «для населения») садоводам, у которых в регистрационных документах на садовый дом указано:
     - назначение «нежилое здание»,
     - наименование «жилое строение»/ «садовый дом».
Изучение в этой связи нормативно-правовых документов, а также анализ примерно 200 выданных в период с 1999 по 2019 годы Свидетельств о государственной регистрации права и выписок на объекты недвижимости, возведенные на садовых участках в одном из СНТ, позволили установить следующие факты:

1. В абзаце 4 пункта 3 Распоряжения Комитета по ценам и тарифам Московской области от 20.12.2018 № 375-Р указано, что в период с 01.01.2019 по 30.06.2019 и с 01.07.2019 по 31.12.2019 устанавливается понижающий коэффициент на тарифы на электрическую энергию для садоводческих некоммерческих объединений граждан - некоммерческих организаций, учрежденных гражданами на добровольных началах для содействия их членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, в  отношении объема электрической энергии, приобретаемой в интересах населения, потребляющего электрическую энергию в жилых домах (жилых строениях), расположенных в сельской местности.

2. Согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и данных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон № 66-ФЗ), действовавшему до 1 января 2019 года, на садовых земельных участках допускалось возведение только жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений. Понятия «жилой дом», «садовый дом», «нежилое здание» применительно к правоотношениям в сфере садоводческих некоммерческих объединений в Законе № 66 - ФЗ не предусматривались.

3. Однако, органами регистрации прав на недвижимое имущество в Московской области в период с 1999 до конца  2018 года неправомерно, вопреки положениям абзаца 2 статьи 1 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и данных некоммерческих объединениях граждан», в отношении жилых объектов недвижимости, возводившихся на садовых земельных участках, вместо понятия «жилое строение» нередко применялись понятия «садовый дом», «назначение: «нежилое здание»», «наименование: «садовый дом»», «садовый дом с надворными постройками». Особое недоумение вызывает применение в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости сдвоенных понятий «назначение: нежилое здание, наименование: жилое строение и/или садовый дом».

4. При этом, Министерство экономического развития РФ в абзацах 23-31 своего письма от 07 ноября 2018 года № 32363-ВА/Д23и «Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома» указало, что законодательством в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости в отношении здания, расположенного в соответствии с Федеральным законом No 66-ФЗ на садовом или дачном земельном участке, предусмотрено указание назначения «жилое строение» и что в связи с изложенным с учетом положений Федерального закона No 217-ФЗ и в целях обеспечения безусловного его исполнения в части признания жилых строений жилыми домами необходимо в настоящее время до вступления в силу Федерального закона No 217-ФЗ в техническом плане здания, расположенного на садовом или дачном земельном участке в разделе «Характеристики объекта недвижимости» указывать его назначение «жилое» либо «жилой дом»;
в раздел «Заключение кадастрового инженера» включать обоснование результата кадастровых работ, содержащее указание на назначение здания «жилое строение».

Подчеркнем, что в указанном выше письме Министерства экономического развития РФ в абзацах 23-31 своего письма от 07 ноября 2018 года № 32363-ВА/Д23и «Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома» четко определено, что здание, возведенное на садовом участке - это жилое строение и что нормы закона № 217-ФЗ в части признания жилых строений жилыми домами должны выполняться безусловно.

5. Неисполнение норм абзаца 2 статьи 1 Закона № 66-ФЗ  и требований к подготовке декларации об объекте недвижимости и составом содержащихся в ней сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. No 953 государственными органами, осуществлявшими кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, привели сегодня к тому, что у сотен тысяч российских садоводов, регистрировавших свои жилые строения, возведенные на садовых земельных участках, в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости в  графе «назначение объекта» вместо «жилое строение» проставлено «нежилое здание», в графе «наименование объекта» проставлено «садовый дом».

6. При этом согласно подпункту 1) статьи 3 Закона № 217-ФЗ, вступившему в силу с 1 января 2019 года, на садовых земельных участках теперь разрешено строительство и садовых, и жилых домов, то есть вводится законодательное разделение этих понятий.

Согласно пункту 9 статьи 54 Закона № 217-ФЗ расположенные на садовых участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами.

Согласно пункту 11 статьи 54 Закона № 217-ФЗ расположенные на садовых участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «нежилое», признаются садовыми домами.

И в пункте 11 статьи 54 Закона № 217-ФЗ ключевое слово  - «назначение». О «наименовании» в пункте 9 статьи 54 Закона № 217-ФЗ речи нет, следовательно, все жилые строения, которым регистрирующие органы самовольно и противозаконно присвоили «назначение - нежилое здание, наименование - жилой дом/садовый дом» автоматически по новому закону № 217-ФЗ становятся садовыми, а не жилыми домами. Соответственно, оснований для предоставления пониженного (сельского) тарифа членам СНТ, имеющим такие дома, с 1 января 2019 года нет.

7. В том же время, согласно пункту 3 статьи 23 Закона № 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
Порядок признания садового дома жилым изложен в разделе VI Постановления Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47" (далее - Постановление Правительства РФ № 1653). Согласно подпункту в) пункта 56 Постановления Правительства РФ № 1653 для признания садового дома жилым необходимо представить в соответствующий орган местного самоуправления заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Согласно обзвону в Москве и Московской области нескольких организаций, которые могут выдать такое заключение, стоимость его колеблется от 30 000 до 60 000 рублей.

8. Из вышесказанного следует, что десяткам тысяч простых садоводов, например, в Московской области, чтобы получить пониженный «сельский» тариф (который на 30% дешевле стандартного тарифа), из-за неправомерных действий государственных органов, осуществлявших кадастровый учет и регистрацию прав на объекты недвижимости в период с 1999 по 2018 год, теперь сначала придется заплатить 30 000- 60 000 рублей за перевод садового дома в категорию «жилой». Понятно, что такое положение вещей ударит в первую очередь по малоимущим садоводам (например, пенсионерам), для которых перевод на пониженный «сельский» тариф является существенным, но теперь, увы, практически невозможным делом.

9. Понятно, что подобные действия органов, регистрирующих права на объекты недвижимости и их характеристики, а также действия АО «Мосэнергосбыт» по отказу в предоставлении пониженного тарифа на потребление электроэнергии лицам, имеющим садовые дома или объекты с назначением «нежилое здание» и наименованием «жилое строение», нарушают права граждан и выглядят как злоупотребление правом.
Однако, согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).


Выводы:

Основываясь на вышеизложенным, можно предположить, что в связи с огромным объемом работ по кадастрированию и регистрации объектом недвижимости в 1999-2018 годах имела место масштабная ошибка, масштабный сбой в деятельности федеральных органов, занимающихся регистрацией прав на недвижимость и характеристик объектов недвижимости, а именно: в отношении жилых строений, возведенных гражданами на садовых земельных участках в массовом порядке неправомерно были внесены в государственный реестр неверные характеристики таких объектов недвижимости: вместо назначения - жилое строение, ошибочно указывалось назначение «нежилое здание».

Что нужно сделать сейчас, чтобы исправить эту масштабную ошибку и вернуть сотням тысяч садоводов право иметь «жилой дом» и пониженный «сельский» тариф, не понуждая их уплачивать за эти уже предоставленные им законом № 66-ФЗ права, сумму в размере 30 000 и более тысяч рублей?

Возможны разные варианты решения проблемы со стороны государственных органов власти, например, такие как:

- внесение следующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении зданий, возведенных на садовых участках в период до 1 января 2019 года: в разделе Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости в графе «нежилое здание» заменить на «жилой дом», если в графе «наименование» указано «жилое строение» и/или «садовый дом» или

- обязать государственные органы кадастрового учета и регистрации объектов недвижимости и прав на нее по заявлению членов садоводческих некоммерческих товариществ, построивших и зарегистрировавших до 1 января 2019 года на своих садовых участках строения, в отношении которых в Единый государственный кадастр недвижимости внесены сведения «назначение: нежилое здание», наименование «жилое строение» и /или «садовый дом», исправлять эти сведения на «жилой дом» как реестровую ошибку, допущенную органами, ведущими кадастровый учет и регистрацию объектов недвижимости и прав на нее.

Возможны, конечно, и иные решения. Важно, чтобы государство осознало и признало проблему и нашло эффективное решение, восстанавливающее для садоводов, построивших на своих земельных участках жилые строения и зарегистрировавших их до 1 января 2019 года, права на обеспеченное новым законом № 217-ФЗ безусловное признание жилых строений жилыми домами и, соответственно, предоставление членам СНТ, имеющим такие жилые строения в Подмосковье пониженного «сельского тарифа» на электрическую энергию со стороны властей Московской области.

А садоводам, столкнувшимся с данной проблемой «нежилых зданий» - «жилых строений» - «сельского тарифа» можно порекомендовать объединять свои усилия в отстаивании своих прав в отношениях с органами управления и государственной власти, чтобы добиваться наиболее эффективных решений с минимальными затратами.

Если у Вас возникли вопросы, как оптимально организовать защиту своих прав в данном контексте, обращайтесь в нашу компанию. Мы проконсультируем Вас и поможем, если необходимо, составить в обращение в соответствующие федеральные и региональные органы власти и управления.

Юрист, к.э.н. Сапрунова В.Б.


Юридическая
компания
"ВиКью"

© ООО "ВиКью 2019 г
Использование материалов сайта допускается при наличии ссылки на данный сайт.